リフォーム・収支改善例
家賃を下げるだけの提案はもう古い!!
ｅｐｍグループの“考える空室対策”は、入居者の顧客満足度を高め、入居を長期間にわたって促進するという考えです。私たちは、的確に入居者のニーズをとらえ、空室をつくらない物件をオーナー様にスピーディーにご提案いたします。日々設備が進化する中、入居者の要求は加速度的に高まっています。
早め早めの対策が、空室リスクにとって有効な手段になります。
また、悪化した収支を改善させる方法などいろいろな切り口でオーナー様にご満足いただける提案を行なっています
事例 1 2009年8月管理開始 → 2010年11月満室
リフォームのポイント
- 外観や共用スペースの改善
- 段階的にお部屋をリフォーム
- 家賃改定
3万円 → 3.7〜3.9万円
段階的なリフォームで確実に
外観や共用スペース(アスファルト化して草が生えないよう駐輪場設置にして)の改善から着手して、お部屋は2部屋ずつ空室を工事することで出費を抑えながら、緩やかに収支を改善しました。
管理前は、3万円の家賃でしたが、このエリアで2DKの相場が4万円前後だったので、3.9万円に設定しました。その結果、3.9万円の価値に見合う内外のリフォームにより確実に入居が決まっていきました。
費用事例 家賃改定価格
外観工事 : 外壁塗装・通路のアスファルト化・駐輪場の設置
内装工事 : 地デジ化・ガス器具取付・キッチン交換・和室の洋間化工事、他
1世帯平均80万円÷家賃3.9万円＝約20カ月
※単純計算では2年間空室にしているより、80万円で修理した方が得になるという結果となりました。
事例 2 2009年10月管理開始 → 2010年6月満室
弊社の取り組み
- リフォームの提案
- 家賃滞納改善
- 家賃改定
査定家賃 3.2万円
→ 管理後募集時家賃 3.8万円
総合的に問題を解決!!
オーナー様のご希望でできるだけ短時間で空室を埋めたいということで、部屋の工事と同時進行で外回りの修復、また滞納者(2名)との交渉の結果、現在は満室かつ滞納無しの状態に改善しました。
リフォーム無しでの当社査定は3.2万円でしたが、リフォームにより入居者が借りやすい部屋の空間・設備を検討して、工事費等から算出した一番高い賃料が3.8万円で試しに貸し出したところ、予想より早く入居決まったので、残りの空室も同様のリフォームを行ない、結果満室となりました。
費用事例 家賃改定価格
外観工事 : 外壁塗装・通路の除草と大掃除・既存駐輪場の整備
内装工事 : 地デジ化、ガス器具交換、和室の洋間化工事、金具の交換、エアコン新規取付、ウォシュレット取付他
1世帯平均60万円÷家賃3.9万円＝約15カ月
※弊社がもう少しがんばれば、1年間で満室になるところでしたが、結果はオーナー様に満足いただけました。
のんびり湯船への拡張施工（バランス釜から給湯器への交換）
- ご提案:
この物件は、浴室全体が古かったので他の部屋をリフォームしても賃料を上げるところまで至らなかったため、まず浴室を一般的な賃貸物件と同じレベルに引き上げるところからご提案しました。
バランス釜のレトロで大きな湯沸機が浴槽の隣にあり、見た目にも圧迫感があり、さらに浴槽が狭くなるというデメリットがありました。
工事の結果、給湯器を小型化して、壁の中に収納したので(施工後の左上の壁部) その分、浴槽を大きなタイプに交換できました。バランス釜の物件では、こちらの設備交換はかなり重要なリフォームになるはずです。
- 費用:
風呂釜交換、浴槽交換、浴室の壁の補修 計: 約30万円
- 賃料改定について:
こちらの物件は和室を洋間にする工事もしたのですが、現状貸しの物件と比較して5千円UPとなり、工事後にすべて入居が決まりました。
今ドキの洋間化工事（和室からクッションフロアの洋室にした工事）
- ご提案:
最近のライフスタイルでは、リビングとなる部屋が和室になっていると使い勝手が良くないことから洋間化工事をご提案しました。この物件は、団地タイプの築30年以上のもので、壁や床はしっかりしているのですが、間取りで和室が多かったので、南側の２部屋を洋室にする工事をしました。単純に洋室といっても床のタイプに2つあり、FL(木材のフローリング施工)かCF(クッションフロア張り)があります。最近のリフォームでは、退去修繕のコストが安く、種類の多いCFが人気です。壁はコンクリートのペンキ仕上げから、クロスに変更して質感を向上させました。
- 費用:
壁と天井のクロス施工、畳の撤去、洋間床工事&CF張り施工 計: 約9万～11万円
- 賃料改定について:
空室の多い物件で、賃料を上げることより入居率を上げることを目的としていたため、賃料変更なしで募集しました。結果、和室より確実に早く決まっていきました。空室の少ない物件であれば、2～3千円UPを検討できる工事です。
お部屋のセンスが光るアクセントクロス施工（イメージＵＰクロス張り替え）
- ご提案:
新築の賃貸物件で人気のアクセントカラークロスを古い物件に取り入れ、コストを抑えながらお部屋のイメージを向上させる施工です。例えば、入居者に元気を与えるビタミンカラー(爽やかなオレンジやグリーンなど)、またはシックなデザインの木目調クロスが人気です。裏ワザで、退去の際にお部屋の4面の中で1面に大きな傷や汚れがある場合に、傷のある1面だけにアクセントクロスを張るという方法があります。これなら新規募集の際にイメージUPになるだけでなく、コストも1/4に抑えられてお得です。
- 費用: 壁クロス施工 下記写真の例で約2万～4万円
友達にさりげなく見せたくなるカラーキッチンパネル施工、とっても便利なキッチンシングルレバー蛇口水栓交換
- ご提案:築年数の古い物件でシステムキッチンが色あせていると、何とも切ない雰囲気になります。そこで、アクセントクロスと合わせて比較的にお安くコーディネートできるキッチン扉パネルのカラー変更施工にご注目。築25年の色あせたのキッチンが今風のカッコいいカラーに。これで入居者の奥様もお料理にメリハリがでることと思います。
また、一般の新築住宅では既に当たり前になっているシンクのシングルレバー蛇口水栓ですが、過去に建てられた賃貸物件では、採用されている物件がとても少ないです。しかし、ファミリー層のニーズとしては高いので、ファミリー向けの物件リフォームにぜひ欲しい一品です。
- 費用:
カラーパネル施工、シングルハンド蛇口交換 計: 約5万円
※こちらのご提案は新しい試みであったため、工事代金のお支払いは入居が決まってからの成功報酬という形でオーナー様にご提案しました。
- 募集について:
3部屋に対して3色のキッチンをご用意して、いずれもすぐにご入居いただくことができました。これからも、同物件のキッチンにいろいろなカラーをご提案して、募集の結果を出していきます。
普通にネットが使える物件からインターネット無料化物件へ
同時に防犯カメラ設置で女性も安心な一人暮らし物件に
- ご提案:
入居希望者から聞かれることで、数年前では光回線などのブロードバンド(速いインターネット回線)が使えるかどうかの質問を受けていましたが、最近では光回線などが使えるのは当たり前で、その費用が安くできるかどうかが論点になってきました。そこで今回工事をした物件では、通常5千円程度のインターネット代を別途で払うところ、ネット費用込みで賃料や共益費が1～2千円高くなる設定としましたが、結果としてトータルで入居者は安く済むというメリットになりました。比較的に若い方が利用されるシングル物件では有効な募集になると思います。
また、インターネット回線を整備する関連で、同時に防犯カメラを取り付けるのもお勧めです。最近のカメラはインターネット回線を使用して、録画したり、オーナーの自宅に居ながら共用部分を確認したりできるものがあります。一人暮らしをされる女性には大きな安心材料になりますね。
- 費用:
インターネット無料化、防犯カメラ設置 計: 約100万円
- 募集について:
学生や社会人の一人暮らしの方々に対して、有効な募集ができるようになりました。特にワンルームや1Kの物件は差別化しづらいので、このようなお勧めポイントがあると近隣物件との競合時にはよいプラス材料になります。
